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    2021.04.12

    中物研协|招商积余:融合融效 “积”往开来推动战略转型

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    引言


    2019年12月,招商积余秉承“敢为天下先”的蛇口精神,重组而生成为物管行业旗舰和央企集团整合典范。2020年3月22日,招商积余发布年报——这是公司重大资产重组后首个完整年度业绩报告。在疫情背景下,公司聚焦物业管理和资产管理两大核心业务,启动组织架构变革,推动业务板块融合,加速市场化拓展,在疫情考验和公司整合背景下交出了新的业绩答卷。


    01

    融合融效成果初显,营收业绩稳健增长


    作为央企物管旗舰,物业管理业务稳健发展,管理规模持续扩大。2020年,招商积余实现营收 86.35 亿元,同比增长42%;实现归母净利润4.35亿元,同比增长52%;截至2020年末管理项目合计为1,438个,管理面积约1.91亿平方米,同比增长25%。面临疫情考验,围绕业务架构整合,公司业绩取得稳健增长。




    数据来源:公司年报,中物研协整理


    公司响应国资委对央企聚焦主业实业、持续瘦身健体、高质量发展的要求,自2016年开始剥离开发业务板块,到2019年12月重组上市,以“大物管+大资管”为主线,致力于打造国内领先的物业资产管理运营商。重组后的招商积余,作为招商局集团旗下唯一从事物业资产管理与服务的平台,明晰“12347”战略,加快推进融合融效,深耕重点城市和区域,通过科技赋能、数字化转型、管理提效,推动企业战略转型。


    2020年上半年,公司总部进行组织架构调整,将中航善达与招商物业业务线整合,分成资管事业群和物业事业群,并建立九个职能部门对事业群进行支持,之后有序开展各城市区域的整合。一年来公司稳中求进,推动组织变革、业务整合,稳定队伍,保障了核心业务发展。


    “12347”战略


    数据来源:招商积余公司网站

     

    02

    物管业务占比提升,专业化服务增长显著


    2020年,招商积余营业收入863,515万元,主要来自物业管理业务的收入增加。物业管理板块全年实现营业收入 803,511万元,占公司营业收入占比93.06%,较上年同期增加 288,558万元,增长56.04%。(增长来源包括招商物业 2019 年 12 月起纳入公司并表范围、原有物业管理项目自然增长以及本年度新拓展物业管理项目增加。)



    数据来源:公司年报,中物研协整理


    在抗疫防疫中,招商积余积极驰援武汉方舱医院建设、直面迎击蛇口邮轮母港防疫突击战、减免持有物业租金、管理费等,体现央企责任担当。但同时,疫情亦对公司的资产管理板块业绩造成影响。其中,持有物业出租及经营实现营业收入41,163 万元,较上年同期减少 14,115万元,下降25.53%,该业务占资产管理业务收入的94.88%。商业运营实现营业收入 2,222万元,较上年同期减少4,172 万元,下降 65.25%,该业务占资产管理业务收入的 5.12%。



    数据来源:公司年报,中物研协整理


    2020年,依靠专业能力和用户粘性,招商积余物业管理板块的专业化服务增速显著,实现营业收入157,164 万元,较上年同期增加102,174 万元,增长185.80%,占公司物业管理业务收入比例达到 19.56%。专业化服务中收入排名前三分别为:案场协销及房产经纪收入为71,022 万元,占专业化服务收入的45.19%;设施管理服务收入32,940万元,占专业化服务收入20.96%;建筑科技服务收入28,320万元,占专业化服务收入18.02%。

     


    数据来源:公司年报,中物研协整理

     

    03

    巩固机构领军位置,多元外拓能力加速


    招商推进“大物业”战略布局,保持机构类行业领域的领军位置,同时服务业态丰富多元。2020年,住宅和非住宅管理面积占比各半,其中非住宅业态又覆盖了办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等全类型,各细分领域配比均衡。



    数据来源:公司年报,中物研协整理

     

    截至 2020 年末,公司在管物业项目达到 1,438个,覆盖全国逾 100个城市,管理面积达到 1.91 亿㎡,同比增长 25%。公司聚焦重点城市,深耕精拓,实现纵深发展。2020年物业管理收入排名前五的区域(深圳、江苏、四川、山东和北京)管理面积合计约为 7,976.02万㎡,占比41.78%。物业管理收入中,排名前五(深圳、江苏、四川、山东和北京)营业收入合计约为 462,554 万元,占比57.57%。


    内部整合落定,招商积余积极探索外延发展。2020年,公司净增加管理面积 3,824.17 万㎡,新签年度合同额达到24.55 亿元。其中住宅板块新签年度合同额增长32%。



    数据来源:公司年报,中物研协整理



    数据来源:公司年报,中物研协整理

     

    招商积余以收并购、生态投资及总对总合作为规模拓展主要方式,拓宽业务版图,抢占新兴市场赛道。收并购目标聚焦于区域龙头企业、细分领域龙头、小而美专业公司、房地产背景物业公司以及央企、地方国企下属综合后勤业务整合等领域;生态投资关注产业链布局,弥补及提升公司业务能力,将围绕高校、医院、金融、政府、办公等强势业态,投资产业链条上关系紧密的公司;总对总合作中关注内外部资源的有效整合,合资合作是其中主要的方式之一,加强与央企、地方政府机构、大型地方国资平台等的战略合作。


    2020年,在传统招投标市场中,招商积余巩固了非住宅物业优势,拓展的项目包括国管局82号办公区、招商证券大厦、湖南省移动、广州大学、山东第一医科大学、湖南某部队营区等涵盖各业态项目。在总对总领域上,接连进驻阿里巴巴滨江园区、华为物流园、华为北京基地、字节跳动北京培训中心等高端项目。


    在新兴城市服务领域,招商积余取得了重大突破,接连拓展了三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城、坪山区碧岭及马栾街道、深圳湾公园、塘朗山郊野公园、马峦山郊野公园等城市服务类项目。在原有城市服务项目上实现扩大及深化(即墨新区城市管理项目)。在烟台、天津与当地国资平台就城市服务相关业务达成战略合资合作。



     

    总结展望

     

    招商积余作为央企上市公司、国内 A 股物管龙头企业和机构类物业领域领先企业,一方面将依托母公司雄厚资源,拥有良好发展基础。另一方面,公司正致力于建立市场化激励机制,加速规模扩张,在市场竞争加剧环境下实现长远发展。未来,随着区域及城市公司的进一步整合,通过提升管理效率、推动专业化、数字化转型,有望进一步实现降本增效,提升经营业绩。招商积余的整合及发展模式,也将为更多国有企业在业务整合、市场化转型探索方面提供宝贵经验。

    媒体聚焦

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